תכנון הלוואת משכנתא - עמלות פירעון

תכנון פיננסי לפני נטילת משכנתא הוא צעד משמעותי ביותר.
לא מעט אנשים ניגשים לבנק במטרה ליטול משכנתא לרכישת נכס, וסומכים על הבנקאי בבנק שיבנה להם את תמהיל ההלוואה  וזוהי טעות חמורה, הרי הבנקאי מחזיק באינטרסים של הבנק.
הוא בדר"כ יבנה לכם תמהיל שלישים ( 3 מסלולים - פריים, קבועה ומשתנה שליש שליש שליש) לשלושים שנה.
תמהיל הלוואה נכון ומדויק לצרכים שלכם יכול לחסוך מאות אלפי שקלים בתשלומי הריבית, כמו גם בעמלות הפירעון המוקדם במידה ותסלקו או תמחזרו את המשכנתא.

תכנון פיננסי מקדים 

תכנון פיננסי מקדים הוא כלי משמעותי לקראת חתימה על חוזה הרכישה ולפני פנייה לבנק לצורך קבלת אישור עקרוני להלוואה.

מה עליכם לבדוק?

1. מה הן ההוצאות הכרורות בקניית הדירה? עלויות נלוות עליהם יש להיערך כגון, מיסים, דמי תיווך, ייעוץ, בדק בית, שיפוץ, הובלה, ביטוחי חיים ונכס.

2. לעשות סדר בכל המקורות הכספיים העומדים לרשותכם כגון חסכונות נזילים, עזרה מהמשפחה, הלוואות ממקום עבודה, השקעות, קרנות השתלמות וכדומה. עשו סדר במה וכמה יש לכם כיום.

3. מה הן ההכנסות החודשיות הצפויות במהלך תקופת ההלוואה והאם קיימות הכנסות צפויות נוספות כגון קופת גמל או חיסכון שעתידים להגיע לפירעון המשכנתא.

4. מה הן ההוצאות הקבועות כיום ובתקופת הלוואה? האם תעברו לנכס הנרכש ובכך תחסכו את שכר הדירה למשל?

5. לאחר בחינת ההכנסות החודשיות הצפויות וההוצאות הקבועות, בדקו את הפער בין ההוצאות לבין ההכנסות כדי לקבוע את ההחזר החודשי הנוח ביותר עבורכם ואת קביעת סכום ההלוואה שתוכלו לעמוד בו, כלומר ההחזר החודשי הרצוי ביחס להכנסות שלכם.

חישוב החזר חודשי לתכנון משכנתא

ההחזר החודשי האופטימלי תלוי במספר גורמים, כגון גובה ההכנסה נטו למשק הבית, התחייבויות קבועות נוספות של משק הבית, מספר הנפשות ועוד. 

עליכם לקחת בחשבון מספר גורמים

1. מצב משפחתי, מספר ילדים, תכנון להגדלת המשפחה.

2. גובה ההכנסה היום לעומת צפי השתכרות בעתיד.

3. סכומי כסף שעתידים להיכנס בשנים הקרובות.

4. לאיזו תקופה מתכננים להישאר בדירה החדשה.

5. האם זו דירה להשקעה או למגורים שלכם.

6. מה הצפי לשינוי בהוצאות שלך בשנים הקרובות.

ככלל, רצוי שההחזר החודשי לא יעלה על 25%-30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית. עם זאת, הבנק מאשר את הרכב ההלוואה וההחזר החודשי הנגזר ממנו רק לאחר בחינת הנתונים האישיים בעת הגשת בקשה להלוואה.

כך תוכלו לעשות עסקה זו בכמה שפחות סיכונים, בצורה חכמה ובביטחון רב יותר.

עמלות פירעון בתכנון הלוואת משכנתא

עמלות פירעון מוקדם הן עמלות פיצוי לבנק על ההפסדים בגין הפרשי הריביות שהבנק צפה לקבל מכם ( על פי התנאים שסוכמו) ולא זכה להם- בשל הפירעון המוקדם שביצעתם.
עמלות הפירעון מושפעות מהריביות שיש לכם כיום בתמהיל, הריביות הממוצעות בתקופה שנטלתם את ההלוואה והריביות הממוצעות ביום שאתם פורעים אותה.
אם הריביות שלכם יקרות יותר מהריביות בתקופת הפירעון, יהיו לכם עמלות פירעון כי הבנק יקח את הכסף שאתם פורעים וימכור אותו בזול יותר ללקוח אחר.

בניית תמהיל זוהי אומנות. עליכם להכיר את התחזיות הצפויות על פי בנק ישראל, להכיר את השוק ואת השינויים המתחוללים בו בכל זמן נתון. למשל, בתקופה בה הריביות גבוהות באופן יחסי, כאשר אנחנו בונים תמהיל אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שעוד כשנתיים הלקוח ירצה למחזר את ההלוואה כי לפי כל התחזיות הריביות יתייצבו חזרה ומחיר הכסף ירד. גם אם אין צפי לפירעון חלקי מיוחד. לכן נבנה אסטרטגיה שבה יש יותר מסלולים עם ריביות משתנות ופחות ריביות קבועות כדי למזער את החשיפה של עמלות הפירעון. 

איך נוזיל ככל הניתן את הריביות כדי למזער עמלות פירעון עתידיות?

1. נקצר את תקופת ההלוואה - ככל שתקופה ההלוואה ארוכה יותר, הריבית גבוהה יותר ועמלות הפירעון גדולות גם כן.

2. נשתמש במסלולי ריבית משתנים כי  בדרך כלל מדובר בריביות זולות יותר מהריביות הקבועות.

3. נשלב את מסלול ריבית הפריים עליה אין עמלות פירעון.

4. ננסה להכניס לתמהיל מסלול זכאות שפטורה מעמלות פרעון מוקדם.

תכנון עסקת נדל"ן עם אישורי

בכל עסקת נדלן יש צורך בתכנון נכון של העסקה וההחזרים שלה על מנת לייעל את לוח הזמנים ולבצע את המהלך במקסימום חסכון, בטווח הקצר ובטווח הארוך. אנו ממליצים להתייעץ עם המומחים של אישורי באופן דיגיטלי ולקבל תכנון פיננסי המכיל את כל האפשרויות הנכונות עבורכם.

התחילו כבר עכשיו עם השאלון הדיגיטלי שלנו!